VRE - Cơ hội vàng của bất động sản bán lẻ

17/09/2024 | 10:06 View: 464

I. Tổng quan doanh nghiệp

Vingroup Real Estate (VRE) là một thành viên của Tập đoàn Vingroup, là doanh nghiệp nổi bật trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam. VRE chuyên phát triển và quản lý các dự án bất động sản cao cấp, bao gồm căn hộ, văn phòng và trung tâm thương mại. Các dự án của VRE thường được đánh giá cao về sự tiện nghi, vị trí đắc địa và giá trị bền vững, góp phần nâng cao tiêu chuẩn sống và làm việc tại các đô thị lớn.

Mã giao dịch: VRE
Sàn giao dịch: HOSE
Lĩnh vực kinh doanh: Bất động sản và Cho thuê mặt bằng bán lẻ
SLCP lưu hành: 2.3 tỷ cổ phiếu
Vốn hóa: 43,856 tỷ

II. Kết quả kinh doanh Q2/2024

VRE đã ghi nhận sự phục hồi của tỷ lệ lấp đầy khi khách thuê mới đã thuê trở lại từ Q2/2024. Cụ thể, tỷ lệ lấp đầy tăng lên mức 83,9% trong Q2/2024 từ mức 82,8% trong Q1/2024.

Theo đó, doanh thu thuần Q2/2024 đạt 2,48 nghìn tỷ đồng (+14,1% svck và +9,9% so với quý trước), trong khi LNST Q2/2024 đạt 1,02 nghìn tỷ đồng (+2,1% svck và -5,6% so với quý trước).

Mảng cho thuê trung tâm thương mại đóng góp 78,3% tổng doanh thu trong kỳ và tăng trưởng 0,6% so với quý trước nhưng vẫn thấp hơn 0,2% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 1,94 nghìn tỷ đồng trong Q2/2024.

Biên lợi nhuận gộp giảm đáng kể xuống còn 48,8% từ mức 55,7% trong Q1/2024, chủ yếu là do sự sụt giảm ở cả 2 mảng chính:

Mảng cho thuê mặt bằng bán lẻ trong TTTM ghi nhận biên lợi nhuận gộp giảm xuống 53,9% trong Q2/2024, thấp hơn 6,1% so với Q1/2024 (59,9%) và thấp hơn 4% so với Q2/2023 (57,8%), nguyên nhân là do:
- (1) chi phí năng lượng tăng,
- (2) chi phí thuê đất tăng do hỗ trợ của Chính phủ về việc miễn tiền thuê đất tại một số trung tâm thương mại do dịch COVID-19 đã hết hạn vào đầu năm 2024,
- (3) chi phí dự phòng tăng, chủ yếu liên quan đến 1 khách thuê trong ngành hàng giải trí.
Biên lợi nhuận gộp mảng bán bất động sản đã giảm xuống mức 33,5% trong Q2/2024, so với mức 45% trong Q2/2023 và 35,3% trong Q1/2024.

III. Thông tin hỗ trợ

1. Thu hồi nợ

Ban lãnh đạo Vincom Retail mới đây thông báo sẽ thu hồi toàn bộ khoản vay từ nhóm Vingroup (VIC). vào cuối tháng 9 tới. Cuối Q2/2024, số dư cho vay của VRE cho các bên liên quan đạt 2.350 tỷ đồng, gồm 1.900 tỷ đồng cho VinFast và 450 tỷ đồng cho VinBus.

2. Hợp tác kinh doanh

Tính đến cuối tháng 6/2024, Vincom Retail đang có khoản hợp tác kinh doanh với Vingroup (VIC) và Vinhomes (VHM) với số tiền đặt cọc 12.200 tỷ đồng cho các dự án trung tâm thương mại lớn. VRE sẽ nhận toàn bộ lợi ích từ các dự án này khi hoàn tất thủ tục pháp lý và chuyển giao theo giá trị sổ sách.

3. Tăng diện tích cho thuê TTTM

VRE sẽ bổ sung mặt bằng bán lẻ lên 1,85 triệu m² vào cuối năm 2024 so với 1,75 triệu m²vào cuối năm 2023. Cụ thể, trong nửa cuối năm 2024, VRE dự kiến sẽ mở thêm 2 TTTM mới (VCP Bắc Giang và VCP Đông Hà Quảng Trị) với tổng diện tích sàn xây dựng tăng thêm là 27.600 m².

IV. Định giá

1. Chỉ số tài chính

Chỉ số P/E và P/B của cổ phiếu VRE hiện đang thấp hơn mức trung bình ngành bất động sản và VN-Index.

Cụ thể, cổ phiếu VRE đang giao dịch ở mức P/E năm 2024 là 10,1 và P/B là 1,0, thấp hơn nhiều so với các doanh nghiệp vận hành TTTM khác trong khu vực như SM Prime Holdings (Philippines) và Central Pattana (Thái Lan).

Với mức P/E hiện tại và EPS hàng năm là 1.975 VND, cổ phiếu VRE đang được thị trường định giá ở mức:

Price = P/E * EPS = 10,1 * 1.975 = 19.950 VND

Tuy nhiên, nếu lấy theo P/E trung bình các doanh nghiệp vận hành TTTM khác trong khu vực, giá trị của VRE có thể đạt đến 29.000 VND.

2. Các CTCK khác định giá

Về dài hạn, cổ phiếu VRE được các CTCK định giá ở mức hợp lý trung bình 30.000 VND / cổ phiếu. Với giá thị trường hiện tại của cổ phiếu VRE là 18.900 VND (ngày 16/09/2024), mức upside mà nhà đầu tư có thể kỳ vọng là 58,7%.

Đánh giá về tín hiệu kỹ thuật, cổ phiếu VRE đang nằm ở vùng quá bán với thanh khoản suy yếu. Giá cổ phiếu VRE liên tục biến động trong biên độ hẹp 19.000 - 20.000 cho thấy cổ phiếu đang trong giai đoạn tích lũy trước khi bứt phá bước vào chu kỳ tăng giá.

Nhà đầu tư có thể cân nhắc lướt sóng ngắn hạn cổ phiếu VRE trong thị trường sideway vùng 1240-1280. Thông tin chi tiết xem bảng dưới đây.